Anda membeli sebuah rumah pada tahun 2008 tetapi ketika itu geran rumah anda masih di bawah Geran Master atau Hakmilik Induk. Dalam pada masa yang sama, pihak pemaju
memberitahu bahawa geran individu belum lagi dikeluarkan oleh pejabat tanah.

Pada tahun 2024, anda menerima surat dari pihak pemaju mengatakan geran individu telah keluar. Jadi apa perlu anda buat? Apa proses yang perlu dilakukan?

Secara amnya, pada peringkat awal urusan jual beli tanah dilakukan antara pejabat tanah dan pemaju, hakmilik dikeluarkan oleh pejabat tanah atas nama pemaju yang dipanggil Hakmilik Induk (bagi merujuk jenis Tanah Kediaman). Sebelum hakmilik individu anda keluar, hartanah anda adalah dibawah hakmilik induk dimana hakmilik itu meliputi sejumlah besar rumah-rumah di taman anda. Ayat yang mudah, semua hartanah dalam satu taman itu dibawah satu hakmilik yang sama.

Apa pentingnya proses penukaran nama dan kenapa ia perlu dilakukan segera?

Ada segelintir pemilik tanah sengaja melewat-lewatkan urusan penukaran nama atas alasan tiada urusan yang penting yang perlu dilakukan terhadap tanah/ rumah tersebut
atau pihak pemaju mudah dihubungi.

Tapi, pernah tak terfikir apa jadi kalau pihak pemaju bankrap atau salah satu pemilik tanah meninggal dunia sebelum proses penukaran nama berlaku? Bila perkara sebegini berlaku, proses penukaran nama akan menjadi agak leceh dan mungkin kos-kos tersirat dari pihak pemaju atau pejabat tanah akan menjadi lebih tinggi. Bukan itu sahaja, pihak pemaju juga boleh mengenakan penalti atau cas pentadbiran juga! Belum lagi kalau geran itu hilang!

Bukan itu sahaja, proses jual beli rumah juga akan terganggu dek kerana rumah masih di
bawah hakmilik induk iaitu di bawah nama pemaju bukannya pemilik rumah. Kesannya,
hak pemilik tanah boleh dipertikaikan bila-bila masa sahaja. Senang cerita, segala jenis urusan jual beli boleh dibekukan macam itu sahaja termasuklah apabila anda mahu cagarkan rumah untuk membuat pinjaman bank.

Jadi, lebih baik untuk anda selesaikan urusan penukaran nama secepat yang boleh bagi
mengelakkan situasi-situasi buruk berlaku supaya nanti tiadalah diri sendiri yang rugi!

Proses penukaran nama dari pihak pemaju ke individu.

Dalam panduan ini, kami akan terangkan proses-proses yang terlibat di dalam penukaran nama yang anda boleh lakukan setelah menerima surat dari pihak pemaju mengatakan hakmilik individu telah keluar.

1. Lantik peguam bertauliah

Sebaik sahaja anda menerima surat dari pihak pemaju, anda perlu melantik peguam untuk menguruskan proses penukaran nama atau dipanggil Memorandum of Transfer (MOT) atau Instrumen Pindah Milik.

Bagi yang masih terikat dengan hutang bank, mereka perlu melantik peguam untuk menguruskan proses Pendaftaran Gadaian (Perfection of Charge).

2. Serahkan dokumen kepada peguam

Pihak peguam akan meminta anda untuk memberikan dokumen-dokumen berkaitan hartanah dan gadaian untuk rujukan mereka dalam menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan.

Dalam pada masa yang sama, pihak peguam akan memohon Penyata Akaun (Statement of Account) daripada pemaju bagi pihak pemilik rumah untuk mereka melangsaikan segala hutang tertangguh jika ada diantara pemilik dan pemaju.

3. Proses menandatangani dokumen

Setelah segala tunggakan diselesaikan oleh pemilik, proses menandatangani dokumen-dokumen hartanah dilakukan dimana semua pemilik perlu menurunkan tandatangan. Jika salah satu pemilik telah meninggal dunia, pentadbir harta perlu tandatangan bagi pihak si mati dengan syarat perlu adanya Letter of Adminsitration. Bagi pemilik yang sudah bermastautin, penerima (Donee) boleh menurunkan tandatangan bagi pihak pemilik (Donor) dengan syarat adanya Surat Kuasa Wakil (Power of Attorney).

4. Penyeteman Duti Setem & Pendaftaran

Sebelum proses penyeteman boleh dilakukan, pemilik hendaklah memastikan tiada tunggakan cukai taksiran bagi penggal tersebut dan cukai tanah bagi tahun tersebut.

Seterusnya, proses penyeteman dokumen pindahmilik nama dan pendaftaran gadaian ke Lembaga Hasil Dalam Negeri, LHDN akan dilakukan. Ada beberapa syarat yang embolehkan pemilik untuk mendapatkan pengecualian atau peremitan daripada membayar setem berdasarkan Akta Setem 1949. Jumlah amaun yang perlu dibayar oleh pemilik rumah juga adalah tertakhluk kepada penilaian LHDN.

Setelah proses penyeteman berlaku dan bayaran telah dibuat oleh pemilik, pihak peguam akan menyediakan semua dokumen yang terlibat untuk proses pendaftaran (present) di Pejabat Tanah.

Anggaran masa di ambil untuk proses penukaran nama.

Masa yang diambil untuk penukaran nama pemaju kepada pemilik tertakluk kepada masa yang diambil oleh semua pihak dalam memberikan kerjasama memberikan dokumen-dokumen dan menyelesaikan segala pembayaran. Tiada masa tetap untuk mengetahui berapa jangka masa proses ini akan siap. Tetapi bagi pemilik cash-buyer atau pemilik yang telah selesai hutang dengan bank, proses penukaran nama selalunya akan lebih mudah dan mengambil masa yang cepat untuk selesai.